Potrebbe non esserci una clausola di modifica “tipica” per i contratti di costruzione, ma la maggior parte dei contratti ha qualcosa che dà il diritto al proprietario o al general contractor di ordinare le modifiche. Ognuna di queste clausole avrà variazioni per quanto riguarda la comunicazione scritta, le estensioni di tempo,i requisiti burocratici, ecc. Tutti, tuttavia, hanno un elemento comune: il cambiamento deve rientrare nello “scopo” del lavoro del contratto originale. Cosa significa questa limitazione?

Un semplice esempio potrebbe riguardare la direttiva di un appaltatore generale a un subappaltatore elettrico per eseguire lavori idraulici. Poiché l’impianto idraulico è al di fuori della portata elettrica, non è necessario, per contratto, eseguire questa modifica. Anche se il cambiamento rimane all’interno della disciplina elettrica, potrebbe esserci un “cambiamento di portata” (ad esempio, se il contratto richiede di installare l’illuminazione in un edificio e il proprietario vuole che tu faccia lo stesso su un secondo edificio).

Il concetto di cambiamento dell’ambito è più confuso nella vita reale. In un caso, il contratto prevedeva l’installazione di unità HVAC elettriche. Dopo l’aggiudicazione del contratto, c’è stato un cambiamento di progettazione alle unità alimentate a gas. La corte ha stabilito che il campo di applicazione—installazione di unità HVAC—non era cambiato. Allo stesso modo, l’aggiunta o l’eliminazione dal lavoro originariamente pianificato normalmente non equivale a un cambiamento nell’ambito (vedere “Trattare con il cambiamento”, Appaltatore elettrico, maggio 2012).

Ci sono momenti, tuttavia, in cui l’esecuzione dell’appalto è stata alterata così drasticamente dal momento dell’aggiudicazione che un appaltatore ritiene che l’intero concetto di lavoro sia cambiato. Immagina un contratto da million 1 milioni che, attraverso gli ordini di modifica, cresce a million 10 milioni, o un progetto che ha 500 ordini di modifica per tenere conto di disegni difettosi, o una modifica del design che rende un edificio di sette piani in nove piani.

Con mostruose modifiche alla portata originale del lavoro, un appaltatore può essere in difficoltà a tenere conto di tutti i suoi costi aggiuntivi. A peggiorare le cose, il contratto di base può avere limitazioni espresse sulla casa o sul campo ufficio overhead recupero, e tali limitazioni possono essere insufficienti per accogliere lo sforzo per il nuovo ambito.

Le domande difficili diventano: in che misura il proprietario (o il general contractor) può modificare il tuo lavoro contrattuale? C’è un punto in cui i cambiamenti sono così drammatici che si può ragionevolmente dire che il concetto originale è stato abbandonato? A che punto puoi dire: “Questo non è il lavoro che offro, e non vado avanti più”?

Queste domande portano al concetto giuridicamente torbido del cambiamento cardinale.

Che cos’è un cambiamento cardinale?

Definire il concetto potrebbe essere un inizio, se si potesse trovare una buona definizione. Ecco alcuni tentativi:

• “Un cambiamento cardinale si verifica quando una parte influisce su un’alterazione del lavoro così drastica che richiede effettivamente all’appaltatore di svolgere compiti materialmente diversi da quelli originariamente pattuiti.”Rumsfeld v. Freedom NY, Inc.

• C’è un cambiamento cardinale in cui le riprogettazioni “alterano la natura della cosa da costruire.”Aragona Constr. Co. v. Stati Uniti

Esempi che applicano queste definizioni sono i seguenti: un cambiamento nei metodi di riempimento su un progetto di opere civili (Peter Kiewit Sons v. Summit Constr. Co.); l’aggiunta di un’ala ospedaliera che ha ampliato i costi di costruzione di un terzo, o la cancellazione di un intero edificio da un contratto multi-edificio (General Contracting & Constr. v. Stati Uniti); imponendo 1.000 modifiche su un contratto di approvvigionamento di attrezzature, rendendolo essenzialmente un contratto di sviluppo (Air-A-Plane Corp. v. Stati Uniti).

Quando si confrontano le due definizioni di cui sopra con gli esempi di casi, si possono trovare le definizioni ei casi non si adattano facilmente.

Prima di giungere alla conclusione che l’altra parte contraente ha violato il contratto indulgendo in un cambiamento cardinale, potresti voler confrontare le tue circostanze con un caso importante su questo argomento.

Luria Bros. & Co. v. Stati Uniti è stato deciso dalla corte federale dei reclami nel 1966 e rimane una linea guida in questo settore del diritto. Il progetto era un hangar per aerei, e dalla somma di tutte le seguenti parti, la corte ha dichiarato che le modifiche erano “cardinali”:

Analizzando questi fatti, si vedrà una combinazione di quanto segue:

Alla base di questa analisi è l’idea che il proprietario si avvicinò con un nuovo concetto di costruzione che ha interessato un aspetto fondamentale e sostanziale del contratto.

Puoi usare la teoria?

La teoria del cambiamento cardinale è nata dai contratti del governo federale. E “stato utilizzato per i casi non governativi, ma in genere con un nome diverso, come ad esempio” abbandono del contratto “o semplicemente” violazione.”In entrambi i forum, federale o statale, la teoria si è dimostrata difficile da usare tranne nei casi più estremi, ma è una teoria accettata.

Il rimedio

Un cambiamento cardinale è una violazione del contratto di tale portata che annulla effettivamente il contratto. Come tale, un contraente che può dimostrare il diritto a questo approccio può chiedere il recupero per i suoi costi totali, indipendentemente da eventuali limitazioni contrattuali (ad es., nessun danno per ritardo, quote di prezzo unitario, un sovraccarico specificato, ecc.).

Poiché un cambiamento cardinale annulla l’accordo, il contraente non è obbligato a continuare a eseguire. Può giustamente interrompere il lavoro e chiedere un risarcimento per qualsiasi lavoro eseguito. Naturalmente, i pericoli per un imprenditore che prende questa strada sono immensi. Di conseguenza, i casi in genere coinvolgono sia un imprenditore che è citato in giudizio per il recupero dei danni dopo il completamento o un imprenditore che smette di lavorare perché è finanziariamente o amministrativamente in grado di continuare.

Per gli appaltatori elettrici, è importante avere una conoscenza di base delle idee di cambiamento di portata e cambiamento cardinale. Nel caso in cui ci si trovi di fronte a importanti modifiche di progettazione, sia come un singolo ordine di modifica o da effetti cumulativi di più modifiche, è necessario rivedere questo riepilogo e considerare se si dispone di opzioni al di fuori delle clausole stampate del contratto.

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